地價如何影響港澳樓價
在
香港，在訂定樓宇發售價時，地價佔了一個非常重要的部分。誠如香港傳奇人物邱德根之子，遠東發展主席邱達昌，近期在《信報》一篇財經人物專訪中指出，“香
港地產的成本，七成是地價，三成是建築費”。加上地產商的利潤一般至少為30-35%，以此推算，地價應約佔樓宇發售價的一半。難怪香港特區政府經常被指
責因為採取了“高地價”政策，導致樓宇價格高企。
賣地收入佔比不高
但香港財政司司長曾俊華近期說：“一些人認為賣地是特區政府的主要收入來源，因而建議政府應該減少倚賴賣地。但事實上，賣地收入佔政府庫房收入的比重並不高。”他引述較早前在今個財政年度的預算中，賣地收入或地價收益只不過佔總體收入的15%。
表
面看來，曾俊華所說的可能正確。不單止2012/13年的財政年度，地價收益預計佔政府總體收入的15%，根據由香港特區政府庫務局編撰的綜合財務表現表
顯示，在2010/11年的財政年度中，在接近4,100億（港元，下同）的收入總額中，地價收益也佔整體收入625億或15.26%。在2009/10
年，所佔的比例更少，僅10.33%。
值得留意的是，綜合財務表現報告分兩部分，一部分為經營收入與開支，另一部分為非經營收入與
開支。經營收入包括經常性收入，例如稅項、差餉、應課稅品稅項及公共事業收費等；這些收入是用來支付特區政府的經常性開支，例如教育、社會福利、醫療、保
安及房屋津貼等。非經營收入則主要包括地價收益、利息收入、投資收入及外匯基金盈餘；這些收入是用來支付非經常開支（主要為基礎建設）、利息開支及退休金
的精算虧損。
物業交易收佔20%
地價收益包括土地公開拍賣及招標出售、私人協助方式批地、修訂現行土地契
約、換地、續訂土地契約及短期（改建或加建）豁免書收費等。總的來說，地價收益在2010/11年、2009/10年分別佔非經營收入總額超過35%及
20%。事實上，地價收益在2010/11年，比較外匯基金盈餘還多120億，成為第二大單一收入，僅次於利得稅。在2009/10年，則僅後於利得稅及
外匯基金盈餘，排列在第三位。其次，非經營收入淨額，在上述兩個財政年度，均為港府年內淨盈餘最主要的部分。
此外，與土地有關的政
府稅收，尚有因物業交易所得的印花稅。印花稅收總額在2010/11年高達510億。綜合財務表現報告在印花稅項目一欄中，並沒有再分為物業買賣或股票交
易。但據港交所紀錄顯示，一一年交易總額約為17萬億，以每1,000元交易需繳納2元的印花稅計算，股票交易所得的印花稅總額應該為340億；印花稅收
總額餘下來的170億，則分別屬於私人公司股票交易及物業買賣所得，兩者比較下，相信後者應佔較大數目；170億相等於總收入的另外4%。
故此，地價收益、印花稅及與物業有關的交易收入的數額合併起來，共佔特區政府總收入約20%。這個比例算高？或誠如曾財爺所認為不算高？留待讀者自行判斷。如果說賣地的影響在特區政府收入中微不足道，這論調是否多少有誤導成份？
推印花稅抑制投機
由
上述推論或可假定從經濟角度而言，維持地價是合乎特區政府的利益。只有這樣，才能令地產商繼續保持儲地的意圖，進而間接增加賣地收入。一個暢旺的物業市
場，不單只成交量及金額均有增長，亦間接令政府庫房將有更多印花稅收。此外，較高的樓價，亦會吸引較多的地契修訂申請，亦會為特區政府帶來更多收入。
轉
看澳門，情況是180度的迥異不同。從澳門特區政府財政局編撰的年度綜合收支表，顯而易見，主要由博彩稅湊合而成的直接稅，在○九、一○、一一年分別佔政
府整體收入70%、77%、及80%。與此相比，出售投資資產及其他資本收入在同年僅佔整體收入的11.3%、8.5%、及6.8%。年度綜合收支表並沒
有闡釋是甚麼構成投資資產及其他資本，但可合理地假定賣地收入必然包含在這些項目之中。澳門特區政府每年單從直接稅得來的收入，不但已足夠應付當年的總體
開支，還剩下非常充裕的盈餘。因此，澳門特區政府並沒有任何誘因或任何需要採取“高地價”政策。
既然並沒有任何跡象顯示或任何誘因
導致澳門特區政府採取“高地價”政策，因此只能在其他角度探討造成目前樓價高企的原因。一個可能性是投資及投機的需求。誠如澳門立法會議員劉永誠所言，
“受外來資金及外圍經濟不穩因素影響，澳門房地產市場升勢凌厲”。針對這些原因，澳門特區政府採取增加印花稅以期抑壓此類需求，看來是對症下對了藥。
供應緊樓價難回落
第
二個可能性，是澳門與香港一樣，均面對土地短期供應量不足。誠如運輸工務司司長劉仕堯所言，“澳門居民收入改善，對私人房屋需求增加，惟供應未能達標。”
基於以上因素，樓價在短期內大幅回落的機會不大。既然如此，何不誠如本經濟小組在上月十八日刊於本報章的一篇文中提議，澳門特區政府可考慮對第一次置業的
澳門居民放寬按揭限制，增加他們能夠購買他們第一個家的機會。
對香港而言，雖然增加印花稅很可能減少投資或投機的需求，但反過來
看，“高地價”是否才是樓價高企的主要根源？最後值得一提的是，就算香港特區政府真的願意犧牲一些從土地買賣所得的收入，把土地以較廉宜的價格出售。但香
港的地產商，在明知在可見未來樓宇需求超過供應的情況下，會否願意大幅度降低樓價？願意維持多長時間？在商言商的立場來說，這些地產商只需向他們的股東們
負責，而不是向市民大衆負責；企業良心不容否認可能是一個非常偉大的口號，但當面對金錢誘惑時又能否堅持下去？
鍾立雄暨經濟研究小組