檢討房屋政策取向   協助中產階層上樓

    特區政府關於公屋輪候申請能覆蓋八成居民的宣示，說明已經考慮到廣大的中產階級。必須指出，這個政策並不等於經屋成為澳門房市交易的主流。因為新經屋法中對收入、財產會有嚴格的限定，也有十六年的禁售期和補價規定，而大部分略有經濟基礎的中產人士已有自住房子，不符合申請要求，所以經屋對私人商品樓市不會造成巨大的衝擊。過去澳門公屋政策以扶助低收入家庭解決居住為主要目的，隨着中國和澳門經濟的迅速發展，特區政府應該與時俱進，在思路上作出相應的調整。

    一世當房奴講不通

    一、在優先解決社會最低收入和最困難群體的住房問題後，經屋政策應逐步面向廣大的中產階級，積極協助社會成員通過本身努力去實現“安居樂業”的美夢，讓大家生活過得尊嚴和體面。現時澳門居民GDP年人均收入高達66,311美元，人均擁有的外匯和財政儲備數字約70萬澳門元，而政府財政盈餘估計每年還有約數百億元，平均每個居民年增超過10萬元，社會成員還要一世當“房奴”是講不通的。

    政府近年都有現金分享計劃，且金額逐年有所增加，但在財政盈餘中所佔比例仍低。在高通脹和貨幣充斥的環境下，現金分享確屬“頭痛餅”，長服效力已失，更無助解決中產人士上樓問題。相對樓市的兩、三個月的升幅，現金分享只屬杯水車薪，全家人長期節衣縮食的儲蓄也一下就被樓價升幅蓋過。如果政府不針對遏制樓價問題採取切實措施和行動，並積極回應中產階級人士的要求，貧富差距的鴻溝越來越大，社會上的怨氣和戾氣還會纏擾不去。

    新加坡公共房屋制度最令人稱道之處，不只在於解決了最低收入社群的居住問題，更在於幫助廣大國民脫離“房奴”之苦，協助他們生活得尊嚴和體面，引導他們把精力和財富作為發展科技和生產力、經濟結構轉型、自我向上提升的動力。該國經濟發展水準已名列亞洲之最、世界前列，其成功的經驗是值得參考的。

    放下施捨潛在意識

    二、貫徹“以人為本”的精神立法和建設經屋，申請經屋的收入、財產上限規定應放寬。公屋輪候申請要覆蓋八成居民的要求，政府最重要是要“以人為本”的精神立法和建設經屋，放下“施捨者”的潛意識心態。澳門的財政儲備和資源屬於全體市民所有，非特殊利益團體或個人的私有財產，申請公屋者毋需有向政府“乞求”的感覺。

    房屋局在官方網站解釋經屋售價計算方法，是以一定的房屋面積、收入水準、首期成數、月供樓款等因素作為計算基礎，其中家團收入上限的30%作為供款負擔，供款期為二十年，利率為五年……這些假設都相當合情合理，供樓者不致成為“房奴”。現時政府把申請經屋的兩人以上家團收入上限調高至38,710元，筆者感覺調幅仍然不夠。

    假設在一個中產家庭中，夫婦兩人月收入4.5萬元，養有兩名子女，每月收入的35%作供樓用，即為15,750元；以銀行利率5%，二十年供款期計算，最高按揭貸款額為230多萬元，而夫婦兩人必須儲蓄到首期100萬元才能得貸款，去購買價值330多萬的房子。這個中產家庭收入已相當不錯，但靠自己努力儲蓄首期100萬要多少年？東湊西借也只能買個330多萬的房子，以本澳私人商品樓均價每呎6千元算，房屋建築面積僅550呎左右，折算實用面積僅400餘呎，仍難逃“蝸居”的命運。看來政府還需考慮放寬經屋申請收入和財產上限，讓更多中產人士受惠。

    三、經屋戶型要考慮市場的實際需要，規劃、設計和質量標准必須提高，令居住者有尊嚴的感覺。房屋局明確表示，今後不建80平方米的四房戶型經屋。考慮到澳門地小人多的實際情況，這個決定無可厚非。但是中產階級家庭一家四口很普遍，三房型60多平方米經屋有必要維持。T1型的一房戶型實用面積太少了，在市場已證明不受買家歡迎。經屋的規劃、設計、實用率和質量都不能忽略，完善周邊社區配套和交通設施，標准規定必須提高，要有嚴格的工程監管制度，才能使居住者有尊嚴的感覺，分享到澳門特區經濟的豐碩成果。

    平情而論，政府在提高申請經屋的收入和財產上限後，中產人士申請數字估計會有所增加，經屋的規劃、設計和質素必須與時俱進，考慮買家的實際需要。根據房產局的資料顯示，至本年十一月初經屋輪候戶為4,331戶。在短期措施萬九公屋和“萬九後”六千三公屋單位計劃完成後，本澳最低收入社群的住房需求可望基本解決，政府是時候檢討房屋政策的取向，加強協助中產人士上樓的實惠措施，避免經屋出現“有樓無人住，有人無屋住”的尷尬局面。

    容永剛