地產股受惠減息預期升溫
美聯儲局主席鮑威爾於八月廿三日全球央行年會發表演說，表示將調整政策提振就業市場，強烈暗示可能啟動減息。目前期貨市場顯示，聯儲局九月減息0.25%機率約67%，減息0.5%機率約33%，今年全年將減息約1%。九月減息幅度將取決即將公佈的八月非農就業數據。受減息預期升溫影響，與樓市按揭密切相關的一个月HIBOR由年初4.9%降至約3.9%，對息口較為敏感的地產股料將受惠。減息有助降低地產發展商融資成本，房貸利率進一步降低，料將提升購房需求。市場預期香港樓市交投氛圍將有所改善，地產龍頭之一新鴻基地產（16.HK）上周股價漲逾6%，值得關注。
新鴻基地產（16.HK）市值超過2,000億。公司截至去年十二月底中期業績顯示，營業額按年升0.4%，純利按年升8.7%，每股盈利3.16元。上半財年來自物業銷售（約佔總收入四成）溢利按年降39.39%。受惠於內地收租物業和香港零售物業租金收入增加，集團期內總租金收入（佔總收入三成）按年升4%，淨租金收入升5%。
公司表示，現階段利率已見頂，減息周期即將開始，對樓市用家及投資者帶來很大動力。同時，近月租賃市場持續暢旺，整體租金已幾乎連升一年多。差餉物業估價署最新公佈七月份私人住宅租金指數按月升1.1%，為今年自三月以來已連升5個月，並創5年新高。減息使供樓負擔減輕，租金持續上升，供樓比租金更具吸引力的情況勢必重現。另外，以七成按揭計算，目前供樓已接近租金，這可能刺激新盤銷售。集團未來將積極推盤，未來兩個月將推出“三盤齊發”，包括北角海璇二期、元朗YOHO Hub二期，以及啟德天璽.天一期，預期為公司帶來更多穩定性收益。
市場預計二四年市盈率約為9倍，收入增長約8%，股息率約為6%，估值合理。投資者仍需關注住宅地產市場的情況。
工銀澳門投資及風險研究中心 李俊耀博士