行政手段近強弩之末

    內地樓市調控轉向標本兼治

    【路透社北京十七日電】今年以來中國經濟陷於弱復甦，但房地產市場卻顯得一枝獨秀。近期一些地方更是“地王”再現，這也似乎預示着運用行政手段對樓市進行調控已近強弩之末。

    不過面對“新國五條”落實不力的質疑，新一屆政府上任以來卻未有對樓市進一步“喊話”。全國各地樓市愈加差異化，且整體市場維持穩定，或是原因所在。從國務院會議中多次強調改革，包括與房地產市場相關的戶籍制度改革、財稅改革等，可以看出，短期調控與中長期制度建設並行的“標本兼治”，應是可期待的樓市新時代。

    靠稅收利率調節

    “行政手段已用到極致。”華創證券宏觀策略研究主管華中煒認為，現在很難再用行政手段，例如限購，已導致改善性需求等基本需求受到遏制，“未來要靠稅收，或一定程度上運用利率來調節，這是中長期方向”。

    “調控確實也較難，調控政策不妥，打壓房價（過猛）可能導致金融危機。”海通證券副總裁兼首席經濟學家李迅雷說。調控下，並沒看到房價持續大漲，全國房地產市場冷熱不均，偏遠地區、三四線城市房價未見明顯上升，甚至江浙一帶的房子也賣不出去：“這也表明房價有自動調整的過程，過多的干預未必能起到預計的效果。”

    中原集團研究中心總監劉淵在報告中分析稱，如果對比幾次調控後市場成交量的變化，無疑本次對市場影響最不明顯。一○年五月及一一年二月，新房市場成交量均在政策出台後出現35%以上的明顯下跌；本輪“新國五條”出台後，新建住宅成交量環比僅下滑18%。

    今年以來房地產投資和銷售均表現亮眼，一至四月投資增速達21.1%，高於整個固定資產投資增速，銷售面積和銷售額則同比大增38%和59.8%。土地市場解凍的跡象愈發明顯，上海、廣州等城市近期再現地王。全國而言，儘管土地購置面積仍處負值，但降幅較一至三月收窄13.4個百分點，土地成交價款增10.6%。

    開發投資增超20%

    “近期一些地方出現地王，這在一定層面上反映出開發商對未來是樂觀的。”交通銀行金融研究中心高級宏觀分析師唐建偉表示：“預計開發投資年內會保持在比較高的水準，20%以上一個增長。”

    和過去幾年略有不同，全國各地樓市愈加差異化，冷如溫州房價連番下挫，熱如北京不得不靠“限價令”壓制。

    “減少和弱化中央房地產政策的指令性和數量性調控指標，調控目標有更多彈性，較多地體現地方差異性，應是房地產調控政策調整方向。”中國社科院城市發展與環境研究中心主任牛鳳瑞在一次論壇上說。

    行政手段邊際效用的遞減，加之輿論對此越來越多批評，未來能用的空間已所剩不多，從高層淡化調控表態強調推進改革來看，利用現行調控政策抑制房地產過熱，爭取時間以從根本上推動長效機制建立，並非沒有可能。

    購地積極性回升

    “現在市場處平靜期，政策變化也不會太大。”原住建部政策研究中心副主任王玨林認為，樓市首季熱度已有所消退，就全國而言，土地購置面積同比下降，但企業購地積極性回升。

    新一屆政府上任以來，在房地產調控方面未有太多表述，但在國務院會議上，“改革”已被多次提及，確定今年在行政體制、財稅、金融、投融資等重點領域和關鍵環節加大改革力度。此外中國還明確將加快實施不動產統一登記制度，預計明年六月底前出台不動產登記條例，戶籍制度改革也在緩慢推進，廣州將取消農業戶口和非農業戶口劃分，統一登記為“廣州市居民戶口”。

    國土部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松就曾表示，現在已明確的是，不動產統一登記加房產稅這兩個制度機制層面的建設，包括公共資源交易平台，還有社會公信制度的建設，這幾個配合起來，其直接目標並不是房地產市場，但是對房地產市場的發展會產生很好的效應。

    “以前是以治標為主，治本的措施沒有及時跟進，現在房地產市場要進入標本兼治的時代。”她稱。