剛剛落幕的全國兩會，房地産依然是熱點之一，但同比往年，關注度明顯下降，房地産相關提案議案減少了三至四成，500多樓市提案中，有些來自房企代表和委員，有些來自民間組織，有些來自政府部門人士。
剛剛落幕的全國兩會，房地産依然是熱點之一，但同比往年，關注度明顯下降，房地産相關提案議案減少了三至四成，500多樓市提案中，有些來自房企代表和委員，有些來自民間組織，有些來自政府部門人士。

兩會總是透露出一些信息，或是政府的態度，或是市場的現狀，或是民間的購房需求……從這些提案中，我們能看懂什麽？跟著我們上一堂樓市兩會學的課程，教你如何看兩會提案議案。

熱點提案人多數不是房地産代表

“今年兩會的報道中，好像沒有幾條提案議案是關于房地産的？”在某房産公司任職營銷總監的胡先生談到兩會時表示疑問：在兩會開始前，就出台了新國五條，他還以爲新國五條會是此次兩會討論的焦點問題呢，結果在網上查詢人大代表和政協委員提交的議案提案時，沒有發現幾條相關的內容。

南都記者在國內幾大知名網站搜尋兩會提案議案時，發現選登的百余條熱點提案議案中，與房地産相關的不到10條，且多數提案議案都是非房地産代表提出。如民建廣西壯族自治區委員會主任委員錢學明提出了給進城農民提供住房貸款的提案，全國人大代表、清華大學教授蔡繼明提出了加快城市化進程需改土地制度的提案。

在見諸主要媒體報道裏的房地産界代表和委員提交的提案和議案中，除全國人大代表、中國房地産協會副會長胡葆森提出了《關于優化配置，避免保障性住房資源浪費的建議》外，就只有曾涉足商業地産的州娃哈哈集團董事長宗慶在接受媒體采訪時建議，工薪階層應該免征個人所得稅，這樣可以抵消生活成本增加，實現收入倍增。

房地産提案同比減少三至四成

2013年兩會，房地産不再是熱點關注問題？還是說國五條硝煙中，房地産界的代表和委員集體避談房地産？

亞太城市房地産業協會會長兼秘書長、亞太城市房地産研究院院長謝逸楓對此表示了否認，據他統計，在今年兩會期間人大政協共收到的6000余件提案議案中，涉及房地産相關的提案議案有500多個。“但是，與往年相比，房地産相關的提案議案依然減少了30-40%。”謝逸楓表示，今年兩會中，更多的提案議案是關于民生熱點問題，如空氣汙染、城鎮化、養老等問題。

“據我們統計，有八成提案議案是來自房企人士的，有一成是民間組織的，另外一成則是政府部門人士。”謝逸楓表示，房地産業界人士依然是房地産提案議案的主力軍，但有意逃避房地産調控的具體問題，避免過多涉及調控的問題引起自上而下的反彈，擔心會引發市場不好的預期。

兩會後房價會逐步穩定？

今年兩會已經結束，在不少業內人士看來，今年樓市的整體發展走勢也開始出現了一些迹象。“從兩會期間的政府工作報告來看，今年房地産市場的調控政策主要還是以穩定房價爲主。”珠海本土的業內人士對此表示依然謹慎。

而謝逸楓的預判則大膽了許多，他說，結合兩會前出台的新國五條和兩會期間各界對于房地産關注的焦點問題來分析，今年房地産調控的目標就是遏制房地産市場上漲過快，穩定市場預期。在他看來，今年新國五條出台後多地出現的量價齊升現象只是暫時的狀態。從4月份開始，各地樓市將逐步降溫，5月份後成交會出現回落。第三季度開始，成交量和房價逐步築底，第四季度，整體房地産市場的房價將逐步穩定。

“今年的房地産調控與往年有不同的最重要的一點：調控的制定和執行權是下放到省裏，而不是由中央強行一刀切”。謝逸楓表示，目的就是爲了更好調控房地産市場，根據每個城市的差別化實施調整。

兩會之解讀樓市提案

在多數人甚至在一些代表們委員們看來，提案議案僅僅是面子工程，是每年兩會的形式化工程，是一項行政上的任務而已。殊不知，提案議案的內容最終都會經過小組討論，然後經人大審議，提案通過後則由人大發回相關部門，由相關部門作出回複。議案的話則經小組討論後還要經全體代表表決通過，通過後將會正式實施。

“一般來說，一份認真負責的提案議案要經過長期的調研工作。”珠海市政協委員謝漢興告訴南都記者，他每年提的提案都經過了少則一兩個月，多則半年以上的調研工作，才會根據實際的情況提出切實可行的意見。

Tip 1

提交人的身份透露立場

解讀方法：提交人所處的行業非常重要，決定了立場和關注焦點不同。

在今年房地産相關的提案議案中，有八成是房地産從業人士，而從業人士也分房地産企業代表，房地産協會代表等。有一成是政府相關部門代表，有一成是民間代表。

謝逸楓據此總結出了今年兩會中不同身份代表們的關注焦點：

房企代表關注的焦點：如何穩定房地産市場，更多是從宏觀層面上探討整體市場的健康有序發展，而不涉及具體的市場層面的問題。

政府代表如社科院等部門關注的焦點：調控要穩定目前的市場預期，遏制房價上漲過快，最主要的一個是讓更多人買得起房。

民間代表如民進中央、農民代表等關注的焦點：如何才能將房價降下來？如何保障農民工的土地權益？要增加房産稅，要打壓需求，遏制投機性需求，要讓公積金入市、保障金入市、養老金入市等。

Tip 2

提案內容透露樓市調控走勢

解讀方法：可單條解讀，也可根據內容相近原則合並解讀

[舉例說明]

單條解讀：土地使用年限土地永久使用權　小産權房合法化

提交人：全國人大代表、湖南萬家麗集團董事長黃志明

議案內容：當前制度下，企業或個人要獲得土地使用權，必須接受一個年限限制，按住宅、綜合、商業、旅遊、娛樂等性質劃分，分別爲70年、50年、40年。這種方式，已經不能契合經濟發展的需求。所有房價都包含了地價，因爲不管采用哪一種方式取得土地使用權，其年限有多久，建築物都是包含地價的。征收了房子就征收了土地，按年限出讓土地的制度導致政府與民爭利，制約經濟發展。他建議，取消土地使用年限制，讓城市住宅、企業獲得土地的永久使用權，且應該著手修改相應法律法規，以此爲城市住宅和企業獲得土地永久使用權掃清法律障礙。

解讀

萬家麗集團是一家以商業地産開發運營管理爲主的綜合性企業，且旗下有專門的家居建材公司，與房地産的關系息息相關。他提出的土地使用權的建議，更多的是從企業運營的角度來考慮，任何一家企業要做長久就必須面臨著土地使用權的限制，對于企業的利益有所損害。當然，一旦該項議案通過，影響的不僅僅是企業自身，而是對目前的房地産開發運營模式帶來全所未有的挑戰，面臨的不僅僅是法律法規的修改，還有從一級到二級乃至三級市場的全面顛覆，甚至小産權房將徹底合法化。

合並解讀：保障房提出切實可行建議　會推動體系完善

提交人：全國政協委員提交的246份城鄉建設類提案中有24份是以保障房爲主題的提案。

提案內容：保障房提案議案裏面首先關心的是保障房的分步退出制度，如全國政協委員、台盟南京主委胡友青則建議，實現保障房“自然退出”，就應建立分步退出機制，在保障房和商品房之間建立一種過渡方式，這種過程必須是分步的、緩和的、層層推進的。其次是住房保障法律盡快出台，第三是要把農民工兄弟納入保障體系，如全國人大代表、安徽省總工會副主席陳平長期關注農民工利益和各項權益，長期走訪調研後，他建議城市保障性住房申請要打破戶籍限制，向農民工敞開大門。第四是要堵住保障房的漏洞，全國政協委員、香港南華集團有限公司董事長張賽娥在提案中指出：“保障房的原意是要保障中低收入階層的基本居住需要。但貪腐的出現令真正有需要的人得不到幫助。要將負責審、批保障房的兩個職責劃分清楚。使調查者和最終批准者權力制衡，確保收入認定的客觀性。”

解讀

毫無疑問，保障房是穩定房地産市場發展的另一條軸。無論是房地産業界人士還是民間其他人士，都對于保障房平衡整個房地産市場寄予了厚望，但近幾年雖然國家以強行的方式推進，要求各地每年完成指定配建目標，但無論從建設還是從保障房的入市來看，都存在著諸多問題，導致保障房難以發揮其真正的效力。

而今年兩會代表委員們再次將保障房提出來，且提出了一些更加切實可行的建議，無疑推動了保障房開發建設以及整個保障體系完善的進程。

合並解讀：房産稅代表關注執行　說明短期內不會全面擴容

提交人：多位代表委員都提出有關房産稅的建議

提案內容：全國政協委員、深圳市多利工貿有限公司董事長梁志敏認爲，房産稅改革應該以打擊投機爲主，針對多套以上住房的炒房客，而非普通百姓的第一套剛需住房和第二套改善型住房。全國政協委員、富力總裁張力提出建議，首先要通過征收物業稅、豪宅稅或者房屋買賣稅來抑制房價，其次要投放更多土地，第三要建設更多保障性住房。民進中央建議研究和推廣房産稅、土地增值稅等稅收制度改革，確保地方財政有穩定可靠的稅源，使得政府擺脫對“土地財政”的依賴。

解讀

房産稅的討論已經進入到實質性的階段，如房産稅的開征程序以及合法性，這個是以往兩會提案議案關于房産稅的內容沒有的。因爲上海和重慶是兩個試點城市，但是實施的情況引起了不少人的質疑和關注。如房産稅的開征稅率和目的是否符合目前穩定市場的需求，房産稅與物業稅的豪宅稅是否有衝突，是不是重複征稅，違反稅法的規定？房産稅如何開征才能合理。房産稅的多套房累計征稅該如何做？

在謝逸楓看來，此次兩會中代表們的關注焦點更加在實際執行這塊，也正是各方面具體問題的呈現，說明房産稅全面擴容時機不成熟，即使包括北京、廣州等一線城市目前開征時機也不成熟。他預判，房産稅短期內不大會出來，目前還只是將其作爲房産稅未來完善調控的體系來研究。

合並解讀：城鎮化欠發達地區吹響號角 房地産開發面臨新機遇

提交人：100多件

提案內容：城鎮化是此次兩會期間的熱中之熱，有超過百余件的提案都涉及到該問題。有的委員提出謹防城鎮化淪爲房地産化，也有代表提出推進城鎮化要降低購房入戶門檻，特別是突破戶籍限制。全國人大代表、建業地産董事局主席胡葆森提出，對城鎮化率低、欠發達、剛性需求旺盛的城市，應協調銀行實施住房按揭貸款額度傾斜，並針對農民、外來人口，應降低住房按揭貸款門檻，減少農民和外來人口落戶城鎮的難度，提高城鎮化水平；對于發達地區，可堅持實施首套住房按揭貸款優惠政策，保障民生。

解讀

對于房地産企業而言，城鎮化也就意味著房地産開發新的機遇到來，紛紛到不發達地區去圈地做房地産開發。此次兩會中，有委員就意識到了這方面的問題，認爲純粹的房地産化並非是城鎮化，但要推進城鎮化必然離不開房地産的發展，放開戶籍限制，降低住房按揭貸款門檻，有差別的放開限購政策，這其實會對欠發達地區的房地産發展有著明顯的帶動。

合並解讀：房地産泡沫論泡沫論重來　房價過快上漲引起不滿

提交人：房企、經濟學家、教授等代表委員們

提案內容：海外列席代表、中國僑聯海外委員、美國李氏房地産投資有限公司總裁李綱說北京的房價太高了。究其源頭，李綱認爲在于國內投資渠道過于狹窄，除了買房買黃金，沒有更好的辦法投資。很多人買了房子只是爲了炒作，中央出台政策的初衷，也是爲了遏制炒作，意圖是正確的。全國人大代表、清華大學教授蔡繼明則表示中國房地産泡沫非常大 ，隨 時 有破滅的可能。對于目前的房地産市場，蔡繼明認爲，“剛需可以不斷提高，但如果有相應的刺激供給，加大供給，那可以抵消需求增加造成的影響，房價不僅可以保持不變，甚至完全有可能降下來。

解讀：

據不完全統計，這方面的提案有3- 5個。房地産泡沫論又開始卷土重來，前兩年有過房地産泡沫論的爭議，但是今年又上升到一個新的熱度。用謝逸楓的話說：堪比2004年的熱度。這說明房價過快上漲引起了老百姓的不滿，部分城市供應不足導致房價上漲過快的現象十分嚴重，因此，在他們看來，國家出台房産調控政策的目的應該就是增加供應，消除房價泡沫，將房價降下來。

從國家的層面來看，必然會考慮到百姓們的切實要求，從調控的制定目標來看也是爲了遏制房價上漲過快。但可以看到與去年提的”將房價回歸到合理價“的提法不同的是，今年調控的主要目的並非是降房價，而是穩定房價爲主。

合並解讀：個人住房信息聯網盼望加強監管　從而降房價反腐敗

提交人：九三學社、全國人大代表、海南大學校長李建保等人

提案內容：九三學社提交的一份提案指出，由于不能全面、准確掌握住房供求狀況、居民擁有住房情況和居住水平等信息，政府難以及時發現市場的新情況、新問題，難以科學分析房地産市場形勢和發展趨勢，難以做出適時適度的宏觀調控決策和有針對性的調控措施。全國人大代表、海南大學校長李建保說，當前國內住房市場的亂象與住房市場信息不透明有很大關系。市場缺乏客觀、公開的信息，使得一些人趁機誤導市場並從中牟利。”不實現房屋信息異地聯網，限制異地炒房、開征房地産稅等措施，都將無從談起。“九三學社參政議政部部長郭悅說。

解讀

在很多代表委員看來，近年來突出的各類問題如房嬸、房叔、腐敗、房價推高等問題很大程度上是由于個人住房信息不公開不透明造成的，只要公開個人住房信息聯網就能對這一類問題有很好的市場監督效果，從而達到降房價、反腐敗的作用。

但從時間段來看，這顯然要經曆較長時間的等待，不是三五年內就能夠完全出台。因爲涉及到相關制度的立法、各地各部門的信息系統和基礎數據庫的建立和聯網，所以即使在今年新國五條中有提到”十二五“期末，所有地級以上城市原則上要實現聯網，預估實際情況並不如此樂觀。