價格連年上漲的泡沫樓市
澳門房地產價格經過連續幾年快速上漲，居民購房壓力越來越大，社會各界普遍認為房地產價格存在一定的泡沫成份。從一二年末的家庭供款比率和房價收入比兩組數據來看：以總體住戶工作收入中位數2.7萬元收入及每平方米7萬元的住宅均價為標準，假設家團供樓為80平方米、總樓價560萬元的單位。若7成按揭，貸款金額約為390萬元，按目前銀行一般3%左右的貸款利率，借款三十年，每月還款額1.6萬元，家庭供款比率接近60%，已超過此指標50%的公認合理臨界點。同時，對供款家庭來說，170萬元的首付款也顯得較為沉重。
家庭供款比例超標
再看房價收入比，以澳門一二年住宅買賣的成交金額742.3億元和住宅單位買賣的成交數量16,917個計算，平均樓宇單位價格約438萬元。按照家庭月均收入2.7萬元的標準，家庭年收入約32萬元，則澳門現時房價收入比約13.5倍，結果已超出合理範圍，並略高於香港同期水準。供款比率和房價收入比的結果，也基本印證澳門房地產價格存在一定泡沫的看法。
另外，根據政府資料，去年全澳未償還住宅按揭貸款佔全澳銀行貸款比重23.7%，有貸款不動產數目佔全澳不動產總交易數目比重為37.33%。兩項數據近年來保持平穩，且處於合理水準內，顯示澳門房地產價格泡沫未算十分嚴重。
今年前兩個月，澳門樓市似乎逐漸消化“新八招”的效果，買賣氛圍逐漸復甦，發展商紛紛趕在“樓花法”正式實施前加推新盤。今年已先後有東方明珠區、路氹區及林茂塘區的大型樓盤推出新盤應市，這也對整體市場的回暖起到顯著帶動作用。
今年以來，樓市交易量和成交價格均環比上漲，樓市泡沫又有所加重，樓價也達到本澳市場前所未有的高度。據財政局最新數據，一月份全澳按申報印花稅統計的住宅單位買賣為1,144宗，成交均價去到每平米74,524元，分別按月漲37.17%和5.84%。值得注意的是，本輪上漲行情仍然主要有一手樓盤帶動。目前銀行需執行金管局的收緊樓按指引，且按揭估價又與市場價格存在差距，因此，二手市場普遍淡靜。同時，去年火爆的商舖市場在價格過於進取、調控效應及租金回報率較低等因素下，成交有回落，並未如商住房般價量齊升。
不排除出招遏炒賣
鄰近的香港樓市在年初面臨着與本澳類似的情況。儘管首月樓價僅按月升1.9%，尚不及澳門升幅，但中原樓市指數仍連續數周上漲，且已一舉突破了120點，較九七年時期的高位還超出近20%。港府也在二月廿二日繼去年“雙辣招”後再次加推以“雙倍印花稅”及限制銀行按揭為主的六招新舉措，並呼籲市民警惕目前樓市泡沫帶來的高風險。隨即香港今年最多樓盤銷售的龍頭地產商長實集團率先劈價銷售旗下新盤，更有銀行上調按揭利息，香港樓市的各方參與者已對樓價過高的風險進行部署。澳門政府也已表態密切關注目前高樓價下的房地產市場動態，不排除再推出新措施遏制炒賣行為。
儘管澳門本地經濟逐漸告別過往超高速的發展階段，但綜合旅遊業在中場收入穩定增長、多元化步伐加快及區域交通基建不斷完善等因素帶動下，仍將呈現高位基礎上的平穩增長。同時，隨着輕軌、港珠澳大橋、填海、公屋及六大博企在金光大道大型新綜合酒店項目起動等工程的全面建設，政府公共及私人投資將會不斷增加，對本地經濟增長也起到促進作用。在總體經濟依然向好基調下，就業人口的收入水準將繼續提高，居民的財富逐漸積累，在低息高通脹環境下對財富保值增值需求持續存在。外僱數量在主流行業穩健發展和大項基建項目陸續投入的環境下仍會小幅攀升，對樓宇租賃市場提供一定支援。總體而言，在整體經濟發展基調保持穩健的前提下，房地產作為主要產業的發展形勢，應會與經濟基本面保持一致。
目前，美聯儲局公佈的一月份議息會議記錄釋放出該局有可能推出收緊量化寬鬆政策的信號，引起市場對加息風險的憂慮。香港加推的六招調控也包括銀行加強按息上升的壓力測試，以及上調按揭業務風險加權比率等警惕風險的舉措。但一三年全球經濟仍處緩慢復甦中的調整期，難以實現強勁增長，發達國家仍將面臨債務危機的嚴峻考驗，將繼續延續寬貨幣、緊財政政策，整體流動性仍將充裕。超低息環境至少在年內不會改變，即使加息周期到來，市場利率也不會一蹴而就，短期內低息環境仍將對資產價格有所支持。同時，在美元持續走弱、本地內需維持平穩及人民幣仍有升值預期下，澳門通脹水準仍將在高位運行，實際負利率的環境也有效促進有形資產的保值需求。
年內供不應求延續
從澳門政府提供的資料顯示，澳門中長期的土地儲備和規劃的住宅單位均較為充足：氹仔、路環仍有較多土地儲備，五幅填海用地也已預留相應的土地供應；在建、審批中、規劃中，以及來自工廈改建、閒置土地再應用、舊區重建等潛在的住宅供應中，短期可達四萬套，長期超過十萬套。數據上的供應量，相較澳門未來年均增3%左右的人口所帶來的需求，可謂綽綽有餘。但估計的供應只是理想情況，相關的落實措施和推進效率若參考過往記錄，無法估量，更提不上可按準確的時間進度逐一完成。
按現時澳門樓市實際供需分析，澳門每年至少應有4,000個新建成並應市的住宅單位，才基本達到供需平衡。最近十年澳門平均建成單位只有2,700個，供應量明顯不足。據今年澳門樓市實際情況和各界預計來看，全年只有約1,000-1,500個左右的住宅單位落成推出，同比大幅下降，供不應求的局面反更趨嚴重，或只能寄希望今年六月份後首批被特別印花稅鎖定解封後的二手供應，彌補一些今年樓市的供應問題。
再看香港樓市，對土地供應和住宅供應不斷改善的預期基本形成。港府從去年的“梁十招”到今年初《施政報告》所涉及的相關內容，越來越清晰的表明政府決心從解決供應方面幫助港人置業的“王道”之策。本次加推六招調控的背後，供應也是不斷增加，預計今年香港樓市可以推出2.4萬個一手住宅單位，顯著高於香港每年2萬個新增供應的供需平衡點。香港情況或值得澳門借鑑，採取有效措施切實增加住宅供應，增強民衆對樓市供應的信心，改變市場參與者對樓價的預期，或能更好引導樓市的平穩健康發展。
制度優化健康發展
今年澳門仍有多個與房地產有關的法例待立法會審議通過後實施，包括：《承諾轉讓在建樓宇的法律制度》（俗稱《樓花法》）、《土地法》、《城市規劃法》等。《樓花法》非常有望在今年完成立法正式實施，“樓花”買賣終將“有王管”。在新法例要求下發展商需要使用自有資金或先行融資完成地基工程後才能出售樓花，有效保障購房者權益。“土地法”着重規範土地管理，完善批給制度，提高批給透明度，遏制非法佔地，加快收回閒置土地，確保土地資源充分發揮效用。另外，特區政府也正在改善加快審批圖則效率和樓宇驗收效率等方面；首季度也將重啟公屋申請，並承諾全力運行“儲備”與“興建”雙軌並行的建設機制，以更好保障中低階層民衆的居住需求。這些法案的實施及政府相關行政流程與措施的改善，均有助現行房地產制度的優化，令樓市運作更加貼近本澳實際，有利引導房地產市場健康有序的發展。
綜合以上分析，澳門房價的過快飆升，令樓市存在一定泡沫，但澳門經濟未來的平穩發展趨勢及人口的穩健增長等因素利好長期整體樓市；政府也將繼續加強對房地產行業的規範管控，引導市場更加健康有序，因此，澳門樓市未來出現暴漲與暴跌的概率大為降低，長期將保持健康穩健的發展態勢。具體到一三年，在整體經濟穩健、低息環境未變及供應較緊等因素的作用下，預計房地產市場價格呈波幅較窄或略微向上的平穩趨勢，成交量則回落，整體樓市將穩健運行。
中國銀行澳門分行青年協會
馮崴嵬
（以上內容僅為學術研討之用，不代表中國銀行觀點。）