貪婪恐懼操弄樓市   難以理性預測漲跌

    ○七年美國次按危機爆發以來，房地產價格插水式下跌，大量銀行回收的拍賣屋充斥市場，至今已過了五年。其間除一些國際大都會城市，如紐約、華盛頓、三藩市等地外，大部分城市房價跌到令人難以相信。兩年前，我在賭城拉斯維加斯參觀過一些銀行拍賣屋，五年新、實用面積2,500呎、有前後花園及獨立車庫的單幢別墅，售價只15萬美元，折算每呎售460港元，建築成本也不夠。如果買來收租，月租可超過2,000美元，年回報率高達15%。在美國東南部的邁阿密市，一座○八年曾開價1,440萬美元的商業樓宇，去年以100萬美元成交；一些○六年時賣40多萬美元靠近海灘的渡假公寓，去年成交價為12餘萬美元。在美國看到這些房價慘跌的事例太多，筆者常以懷疑、保守的眼光看待內地及港澳房價亢奮急升的景象，升完可以再升，地心吸力已經不存在？

    美國樓盤物超所值

    不過，美國樓價從一一年成功探底後，已經開始緩慢復甦。一二年新屋銷售、新屋開工等重要房市數據明顯改善，較上年分別實現了近30%的增幅。最近大半年來美國房價升幅也相當厲害，由於銀行拍賣屋大量減少，賣家開始待價而沽，不少地區如紐約、洛杉磯、拉斯維加斯房價上揚了兩成以上。上述所說兩年前拉城賣15萬美元的同類房子，如今已喊價22萬元左右。一些國際知名的投資家去年紛紛抄底美國房市，股神畢菲特大幅加重在房市投資，並大舉進軍房地產經紀行業，旗下伯克希爾公司的房地產部門Home Services與Brookfield Asset Management組建合資公司，有望成為美國住宅市場經紀的龍頭，再趁美國房地產行業進入持續復甦周期大賺一筆。美國樓市正處於筆者所說的“落難天使”的狀況：一是物超所值；二是大衆仍心存害怕和“憎惡”心態；三是開始轉勢。

    利率上升泡沫破滅

    美國房市已開始復甦，但遠未至亢奮境地。世界各國均大印銀紙稀釋債務，並人為地壓低利率以解決金融危機。紙幣不值錢，放在銀行利息太低，熱錢到處找出路，特別喜歡實物資產，最容易投資選項就是房市。現在美元仍是最主要國際貨幣，美元利率仍主導和影響着各國貨幣利率的走勢。美國房市持續復甦，未來美元利率走勢趨升將無可避免，如通貨開始惡化，更會提早加息，投資者須密切注意利率的走勢。美元利率在何時進入上升周期？不知道。美聯儲局盯緊國內主要兩個指標，一是通貨膨脹率，二是失業率，柏南克主席聲稱除非失業率低於6.5%和通脹率高於2.5%，聯儲局將維持接近零利率的政策不變。

    經濟學者預測未來兩年美國經濟成長溫和，失業率緩慢下跌，通脹率仍不虞大升，預測基本共識數字如下：

    如果上述預測准確，美元利率最少至一四年仍可處於低水準。資金成本低，熱錢仍會在房市、股市和金市中流竄，亢奮狀況持續，但一旦利率開始上升，巨大的資產泡沫將會破滅。按揭利率上升對樓市打擊很大，目前在內地及港澳年輕一代中產階級，新上樓首期款大多要靠父母幫助，低利率環境中每月供款雖較吃力但仍可應付。

    香港金管局日前披露去年底家庭負債水準相當於本地生產總值比例59%，接近○二年的歷史高位60%，屬於警戒水準。以400萬物業計算，七成按揭借280萬元，二十年攤還，現時銀行利率2.4%計，每月還本息14,700元，月入3萬元家庭應付已有些吃力；如果利率升至3厘，每月還本息15,528元；如果利率升至正常水準5厘，每月還本息18,478元，要上樓的門檻將更高。

    幸而現時還未見到要迫切加息的跡象，只要利率仍在低位徘徊，失業率仍偏高，各國繼續大印銀紙，房價不虞大跌。但在內地及港澳政府大力遏制下，究竟還有多少升幅？真是天知道。不過在市場“貪婪”和“恐懼”心理操弄下，資產價格往往會“升過頭”或“跌過頭”，很難完全以理性分析作預測，要靠自己“執生”。不過，無論閣下看法如何，一旦美國進入加息周期，整個投資策略就必須重新評估。

    容永剛