集思廣益建言獻策   實現安居樂業美夢

    自去年十月二十二日至今，筆者在本欄發表了十二篇文章，共約兩萬字，集中討論澳門的房屋政策，並提出一些改革建議。主要是基於本澳一些朋友的建議，他們認為目前澳門房價飆升，民意調查中超過七成以上受訪者希望“加快經屋建設”，居住問題成為最受關注的民生大事。朋友認為筆者長居海外，應該把外國一些成功的經驗，提供給特區政府參考，筆者因而遵命就筆。下面綜合系列文章的一些主要觀點：

    與民收入嚴重脫節

    一、分配不公兩極分化：一一年澳門人均本地生產總值（GDP）高達6.63萬美元，躋身世界前列。但是一個大學畢業生在非賭業中小企入職，月薪只有八、九千澳門元，只等於人均GDP約二成多。本澳收入分配嚴重地向賭博、旅遊、房地產等相關行業傾斜，當然政府稅收佔比例不少，唯非賭業草根階層收入漲幅實際不大。分配不公導致兩極分化，貧富懸殊引起民怨和戾氣，集中表現在房價飆升。為了澳門持續發展和長治久安，情況亟待改善。

    二、歷史給予特首難逢機會：虛高樓價與一般居民收入嚴重脫節，唯資產泡沫早晚會爆破，超低利率環境不會永遠維持。澳門經濟蓬勃發展，對房屋有剛性需求，遏制樓價關鍵在於增加供應。政府目前最需要的是提高立法和行政效率，大刀闊斧做一些實事，增加房屋供應。澳門小城是“社團社會”，改革必然會得罪人。但政府若能抓住契機，從理論、法律、政策和實踐等方面，切實地解決市民最困擾的住房問題，特首和有關官員的美名亦將長留澳門。

    三、財政充裕可推行積極房策：特區政府不需要以賣地作主要財政收入，現時的外匯、財政儲備估計已接近4,000億澳門元，每人平均約70萬澳門元，折合8.8萬美元。財政開支每年估計還有盈餘七、八百億澳門元，令財政儲備每年有約兩成的增長。以目前澳門財政狀況，政府確有條件較鄰近地區實施相對積極的房屋政策，提升整體居民的幸福指數。政府經屋定價不應與成本和市場掛鈎，要確切保持在多數居民能夠負擔的水平，其中一個最重要的考量是家庭每月供樓支出佔收入的比例，就是筆者所指的“以反向思維考慮定價”。政府不可能、不應該、也無責任保證每一個市民發達，但應盡力協助每個奉公守法、勤奮工作、積極向上的社會成員，努力實現“安居樂業”的美夢，讓生活過得更加尊嚴和體面。

    以人為本興建經屋

    四、協助中產解決置業和居住困難：在優先解決社會最低收入和最困難群體的住房問題後，房策應逐步面向廣大中產階級，政府施政報告指出一三年重開公屋輪候申請且能覆蓋八成居民，換言之將涵蓋大部分中產階級。然而，現時需要上樓的中產家庭，普遍存在“高不成低不就”的兩難，在私人商品房市購買一套較體面單位，注定一世做“房奴”；若向政府申請經屋，又好像有“乞求” 和難為自己的感覺。政府應貫徹“以人為本”的精神立法和建設經屋，把申請經屋的收入、財產上限規定適當放寬，面積、規劃、設計和質量標準必須提高，考慮到中產家庭的實際需求和居住尊嚴。

    五、新加坡成功經驗很值得參考：新加坡視房屋政策為維持社會穩定的基石，政府財政補貼建造組屋成為常態。該國是全球唯一的民衆擁屋率接近100%的國家，八成以上的國民都受惠過政府興建的組屋福利，年輕人基本上奮鬥三、五年就可以買到房子，購樓首期和供款可在個人強積金戶口支取，政府對低收入公民購樓有特別現金補貼，並提供低息貸款，家庭平均每月供樓支出目前只佔收入的23%，組屋規劃、設計、配套、建造、用料都有相當水準。新加坡僱員有完善的中央公積金制度，資金一定比例可作買樓首期和每月供款用途，目前八成買樓者不用在自己口袋掏錢，利用強積金已經足夠。新加坡房策和公積金的成功經驗很值得澳門借鑑，澳門財政盈餘約為GDP的25%左右，遠較新加坡0.7%高，有更雄厚的財政實力。

    六、租借橫琴島土地解決發展瓶頸：澳門可持續發展的瓶頸實際是土地問題，目前本澳人口密度已達到每平方公里1.7萬人，相當於新加坡人口密度的2.34倍，相當於香港2.64倍。填海造地、舊區重建、提高土地使用率等方法是必要的，但解決土地不足仍須敢於跳出傳統思維。珠海橫琴島面積106.46平方公里，是澳門現有面積的三倍，兩地一河相隔，天然就是澳門可持續發展的腹地。最重要的是，在中央主導和推動下，澳珠合作發展橫琴新區已無懸念。“喚山不來，向山走去”，澳門特區政府要及時行動起來，對參與發展計劃進行詳細評估，盡早策劃、盡快介入更為主動，並適當提高雙方合作談判的層次。

    筆者認為，特區政府可考慮採用澳大橫琴校區模式，向珠海政府租借橫琴臨澳方向10至20平方公里的土地，並交付合理的租金，作為興建房屋、酒店或商業等用途，並在租借區內行使澳門的法律，絕對是“雙贏”方案。記得當年澳大提出租借橫琴校區時，中央政府表示，“你們大膽一些吧，不要那麼保守！”

    容永剛