收樓重建無法可依難成事
【本報消息】樓市急升推動舊樓重建的需求。近日在舊區，有業主張貼廣告，徵求毗鄰物業重建或合作出售。有物業代理及估值公司表示，有發展商想收樓重建，礙於沒法例可依，即使八成業主願重建，祇要有部分業主不支持，重建計劃隨時無疾而終，或要等法例出台才有轉機。另外，樓市成交減少、樓價趨升，物業估值可能與成交價不同，主因欠缺實際成交理據反映普遍樓價已上升。最少三宗以上成交顯示屋苑成交價上升，才會調整估值。
收購舊樓艱難
第一太平戴維斯澳門董事總經理廖沛霖表示，在澳處理過兩幢大廈的收購事宜，雖已有八成多業主同意收購，最後因沒法例可依，又遇上不願出售的業主，計劃夭折。聽聞有例子是在收樓尾聲時遇上釘子戶，計劃一拖七、八年。一般“釘子戶”是索價過高無法取得共識，事實上收樓不一定要“真金白銀”交易，如其處理的個案，主要是無法達成收樓重建協議。
倘達成重建協議，原業主有否優先購買權或樓換樓，視乎商業條款。如五層高物業重建後達二十甚至三十層高，發展商才有此考慮，還要取決物業所在區份是否有樓高限制。如果重建後僅能建低層或不超過十層，計算時間成本、補償價值，七除八扣後並不划算。
收購重建時間頗長，並非很多發展商願意做，主要是土地儲備不多，且有其他發展項目配合才會考慮。
欠數據調估值
近期樓市高位徘徊，成交與估值有落差。廖沛霖表示，常說成交額與估值脫節，主要是升市下、成交宗數不多時出現。如“劉十招”出台後，成交額萎縮，樓市沒有明顯下跌，個別樓盤甚至上升，估價公司以至銀行沒有足夠的證據顯示樓價已調升，需較多數據支持才能作準。
他解釋，估值是保障銀行的利益，需要有依據。倘祇有一宗成交，價值上調7%，僅反映買家偏好，不能反映整體樓價已調升。至少要有三宗以上成交額高出7%，才會調整估值。估值公司收到估值要求，當天已可口頭報價，五天提交估值報告，有數天時間差，且以報告為準，故估值報告或與口頭報價不同，實地視察後調整估值，但強調估值不包含內部裝修，或個人喜好，一般以交樓標準為估值基礎，除非高出交樓標準才微調估值。